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中澳房地产市场对比

类别:【投资澳洲】 发布时间:【2010/10/10】

国庆期间国内出台了新的房产调控政策,可见政府的调控决心。一线城市的住房抵押的消费贷款业务全线停止,房产的最重要的价值———抵押价值和融资价值也丧失殆尽,房价短期下行是必然的结果。国内的房产投资者是时候根据市场状况来调整自己的投资方向和策略了。

 

       海外房产市场,却是另外一番景象。

 中澳房地产市场对比

地点

中国

澳大利亚

产权拥有期

70年使用权(住宅)

永久叶权,土地产权

首期房款

交付发展商

交房前存于律师楼信托帐户

房产市场

一,二手房并重

二手房市场更大

产权取得时间

现房交割后一段时间

现房交割时

期房首付款条例

签合同时付30%

签合同时付10%

期房贷款

签合同后马上还款,连本带息,贷款手续复杂

签合同后不用立即还款,现房交割后才开始还款,贷款手续简单

还款方式

本金利息同时还,还贷压力大,购房者现金流压力紧张

一定期限内可只还利息不还本金,还贷压力较小

交楼及资金风险

如有烂尾楼,买家受害

首付有信托保管,买家万无一失,还有利息收入,无烂尾楼

市场及法律情况

正在提高

成熟规范

法律保障

开发商与业主之间信息不对称,相关法律不健全,小业主利益难以受到保护

健全的法律制度,专业律师维护小业主的切身利益

再次贷款

较难获得银行通过,房屋不通过出售无法将升值部分套现

随时按当时市场价值加贷款,在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现,具备再次投资的条件

信用体系

不健全

完善成熟,发展商诚信度较高

区域性城市化

普遍较差

完全属于发达国家水平,完善合理

物业管理

正在摸索提高,楼房折旧快

人性化,水准高,房屋折旧少

新旧楼市场

楼市以新楼为主,旧楼承接力差,物业保值较差

楼市以二手楼为主,物业增值强

买卖自由度

产权转换期长,受限制

私有制产权随买随卖,无论现房期房

物业出租

较困难,管理不便

容易,管理规范

不确定因素

面临征收物业税,遗产税的可能,政府宏观调控

完全市场经济、无遗产税

税务优惠

通过投资房退税额度很低

可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税

买房优惠

首次买房无优惠,豪宅加倍征收契税,物业两年内出售全额征收营业税

澳大利亚本土居民或永久居民首次置业政府补贴7000澳元,豁免部分购房印花税及贷款印花税

房价

北京、上海、深圳、杭州、三亚市区均价超3万/平方米。中国房价收入比已超过15倍,上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上

以澳洲悉尼为例,独立别墅的中值价格约为80万澳币。公寓中值价格约60万澳币。空置住宅用地的中值价格约为40万澳币

房产升值 

城市化推动房产市场发展,升值快,但相对风险也比较大

市场成熟,房产稳定升值,每年上涨8-10%,每7年到10年翻一番,风险低

房屋租售比

中国租售比高达400以上,泡沫严重地区甚至在1000以上,高于国际通常比例的1:300 

租售比为1:222,低于国际水平

空 置 率

北京、上海、深圳空置率达40%以上。(国际通行惯例,商品房空置率合理区是5%-10%之间) 

房屋空置率世界最低,常年维持在2%以下,15年以来最高不超过4.5%

期房首付款

签合同时付30%,二套房、三套房、异地购房,首付款均大幅度提高

签合同时付10%,余款在交房时支付,二套房不提高门槛

期房货款

首套房客获70%贷款,二套房可获50%贷款,三套房、异地购房按揭及利率大幅度提高

最高可获得70%房地产贷款额,签合同后直到现房交割才开始还款,贷款手续简单

再次贷款

较难获得银行通过,房屋不通过出售无法将升值部分套现

随时按当时市场价格增加贷款,在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现,具备再次投资的条件

还款方式

本金利息同时还,购房者现金流压力紧张

一定期限内可只还利息不还本金,还贷压力较小,同时还有对冲账号,以灵活的现金存储方式来降低利息

交楼及资金风险

如有烂尾楼,买家受害, 并有小开发商卷款逃跑风险存在

首付有信托保管,买家万无一失,还有利息收入,无烂尾楼;有独立信托账号管理,该账号受到澳洲律师协会的透明监督,任何款项都不汇入销售商/发展商的账号中,直至交房 

法律保障

开发商与业主之间信息不对等,相关法律不完善,业主利益难以受到保护

强制律师指导购房制度,合同信息公开透明。健全的法律制度,专业律师维护小业主的切身利益

物业出售标准

毛胚房销售,建筑面积销售

全精装、净面积销售,大部分房源附送车位

房屋质量、平均寿命

房屋质量缺乏有效监督,质量事故频频发生,房屋实际寿命不足40年

有严格的房屋质量保障体系,有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序,百年建筑居多

开发商中介诚信度

开发商和中介机构,鱼龙混杂。管理体制也不健全,欺骗、欺诈,乱承诺

政府对从事澳大利亚房地产开发和中介活动的专业机构有严格的资质审批和监管。完全成熟发展商和中介机构。信用度高,在澳洲买期房风险极低

产权取得时间

交房后1-3年 

现房交割时

 

 

 

 

 

 

——转自《澳洲地产网》

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