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专家支招 教你选购投资房

类别:【投资澳洲】 发布时间:【2010/11/25】

我们做任何投资.自然是得考虑我们将得来得到么回报,既然是买房投资房.你最需要考虑的一个问题便是它的回报率了。投资房的回报率是这样计算的,即以你全年的租金收入除以你的房屋买价。举例说明.如果你买了一个 $190,000的房子.每个星期租金是$290,那么一年租金便是$15080,用15080除以19000,得数是7.9%,这便是你的回报率。

       理财专家们普遍认为,如果你的回报率达到75 %或以上,这才算是一个比较理想的回报。否则你就得好好考虑是否值得买了。当然,除非你买的房子有较大的增值潜力(capital gain)例如,有改建、扩建的空间或是带有一块地.那么这个时候,就算你的出租回报率不到75 %,也还是值得投资的.因为即使出租回报低,但增值潜力大一样可以赚钱。

        另外,你也得考虑你的邻居将会有什么发展。譬如他们是否会在他们家的前院或是后院盖房?如果盖的话,新建的VIEW会挡住你的VIEW 如果会,这也是对你不太有利的。总之,考虑的越全面,您投资 的不稳定性风险就会越低。

 在选购投资房的时候,有以下几个主要参数需要特别留意:

 1).地段和位置

英文中常说:the first of property are location, location and location.即买房的首则是地点、地点还是地点。可见房子所处的地点或位置是多么重要。好的地区的房子既不愁租客,也不用担心房价会跌到哪里去.我们这儿所指的location并不单指哪个或是那几个好区或是高尚区,而强调的是房子的地点或位置是否便利,即是否离学校、购物中心或交通及公共设施非常方便。从租客的角度想问题,人们租房首先考虑的便是方便,如果办什么事还要辗转反复的话.是很麻烦的。专家提议,如果你买的出租房离大学(university)技术学院(如TAFE)购物中心(shopping centre)城镇中心(city town centre)以上任何一处的距离以走路计算在20分钟以内的话,哪么你这个房子就不愁租不出去。关于location的另外一点建议便是最好买你所熟悉的地区的房子。有些专家甚至把这个范围约束在离你目前所住的地方十五公里内,因为在你熟悉的地区,你大致该知道房屋的价格,租金的水准及会招到什么样的租客,当然也容易照看或打理。

 2).价格

买投资房与自住房不同的是:你大可买个 40万的居于自住。却不一定有必要买个如此价位的房子出租.一般认为,买投资房最好是买中。低价位的房子.理由如下:第一、中低价位的房子更容易支付得起.如果有向银行借款的话,租金基本上可以cover每周偿还给银行的本金与利息,这样你不用“贴”很多自己的钱.

第二:中低价位的厉子回报率高一个 20万两房一厅的房子,很有可能租到每周$210,一个40万的房子却不一定能租到每周$420。

第三、因为房子较便宜.租金自然也较便宜.这样租客的对象也会很多.特别是当经济恶化的时候,人们都想找租金便宜的房产。对好些家庭来说,二十元、三十元的租金差别还是非常可观的,一般来说,高价位投资厉的空相率都是高过低价位的投资房的。

第四、中低价位的房子你不用太担心租客会怎样对待你的房子,而高价位的房子出租的话,你多多少少有些。心惊肉跳,唯恐租客会损坏你的房子。

第五,如果有天你希望卖出这个投资房的话,中低价位的房子总是比较好脱手,因为有许多首次买房的人 (fist home buyer),他们所要找的房子正是你这个出租房的价位。

 3).房子的类别

常有人间道:买投资房是买两房的 unit或Apartment好呢?还是买个full section 的house 好?一般而言。Unit或flat的回报率 (Return) 较高,但增值(Capatal gain)却稍显逊于比如说,如果买叫固价值30万的house.比如话。也许你的租金每周只有$375.但如果你买二个一房一厅的Unit.但总值是30万的话(即每个unit平均10万)。假设每个Unit可以出租每周$180,那么你的总租金收入便是每周,540。同样是30万的投资.Unit的回报则远远超过house.但house自然有增值的优势尤其足在一些好的地区。增值率是颇为可观的,因为House有地.而土地总是TTR值的。在这方面,unit apartment自然略逊一筹.

 4).房子的特征

因为是投资房,所以最好不要买带着游泳池或花圃较大.较复杂的房子。因为租客并不想把他们的业余时间花费在打理这些东西上面.相信你自己也不想,因为你又不住在那里。

 5).买投资房的主观因素

记住买投资房并不是为自己买房,某种程度上是在为“别人”买房、所以不要让你的主观愿望或自己的喜好来主导你的买房决策.例如,不要放弃或错过某个地段、价格及房子本身结构都不错,但其油漆颜色却让你倒胃口的房子,不要紧,因为你本身并不住那个居子。大多数的投资者总是以个人的喜好来买厉.感性有余,理性不足,往往是掩了芝麻却丢掉西瓜.

 6).买房的策略

因为是买投资房.而不是自住房,所以你不一定非得买不可.如果你觉得并不是太合算的话,那么不要买它,继续寻找,直至找到一个你认为物有所值的房子。

       当人们买到房子后,下一步就是贷款的事了.关于贷款金额到底多少算合适,比较理想的情形是你的租金收入正好能覆盖住你每周的还款数,争取做到不要每周额外填钱进去.在这里举两个例子: A君共投有4栋投资房。跟银行贷款接近70万,听起来是笔庞大的借债,但是他4栋房子的租金收入完全能支付每周的还贷额.所以他并不觉有什么压力.相反B君虽然只拥有一栋投资房,但因为借的钱多,除了租金收入后.他每周还得额外填补60元,才够支持银行每周的本金和利息.在这种情况下,不能不说没有压力,总之当我们在向银行贷款时.一定得考虑,我们的comfort zone范围。

        最后,理财人士在建议人们什么时候该入市买房有这样一段话: The best time to buy is when you really do not want to ,The worst time to buy is when you are overly been .Keep in mind ,too ,that the worst time to sell is when you have to .

买房最好的时候是你并不十分想买的时候 (或许这个时候你比较清醒),买房最坏的时候是你不过积极的时候(或许这个时候你比较胡涂).当然:也得记住.卖房最坏的时候是你不得不卖的时候。

  

本文转载自【澳家房产网www.aushome.info】! 原文地址:http://www.aushome.info/australia_experience/rumenbizhi/2010/1125/1220.html

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